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近些年来,石家庄刚需人群集中爆发,市场中小面积、低总价公寓无疑成功弥补了房地产市场刚需人群的空白;公寓产品的低总价特性让很多小企业找到了办公的不二居所;同时,公寓项目可商可住、投资门槛低、不限购,更是给广大省会广大投资人群带来了绝佳的财富投资机会。

而石家庄公寓市场到底是什么样的呢,投资前景如何呢,石家庄房天下走访了二环内近30公寓楼盘,针对公寓市场进行实地调研,采集一线销售信息,用客观数据,为你揭示真实的公寓市场现状。

  区域分析

众所周知,公寓产品要务:地段。调研结果显示,石家庄二环内公寓主要分布在临近主干道、交通便捷、配套齐全、商务人群比较集中的北国商圈和新百东购商圈。该热门地段公寓楼盘"扎堆"亮相,仅中山路新百至北国这一路段沿线,公寓楼盘数量竟高达10个,占据了二环内公寓楼盘总数的25%。

另外需要特别注意的是,随着石家庄地铁工程日益推进,近9成公寓产品选择"傍"地铁而建,在宣传推广上,也主打地铁牌。中山路地铁1号线沿线,仅仅二环内公寓项目就高达15个左右,地铁沿线的财富带动力对省会投资人群的"诱惑力"可见一斑。

众所周知,公寓产品要务:地段。据房天下数据监控中心显示,从区域分布来看,桥东区依托北国商城老商圈的霸主地段,成功抢占了35%的公寓占有率。新华区和桥西区靠着人百东购商圈的吸金能力,公寓楼盘数量位居二、三。长安区和裕华区作为省会发展的"后起之秀",各项配套设施处于完善状态,公寓市场略显空白。

  产品特性分析

公寓普遍特点是位置在中心地段,小户型全装修,居住人群主要以常住商务客群为主,看中的是便利的位置和准酒店式的居住体验,同时比酒店低的租金。因为不限购,总价低,投资门槛低;可商可住,满足过渡需求。而备受投资者和刚需人群的亲睐。

石家庄在售公寓户型区间为30-500不等,其中30-70为主力销售面积。一环内公寓推广策略偏办公功能,客户定位也主要是纯办公、纯投资。这一地段公寓户型部分设计成大开间,"类写字楼"样式,存在很大一部分超100平库存房源;反之,一环外自住需求较大,户型以MINI为主,主要户型区间控制在30-90平米之间。

公寓价格主要受区位、交通、投资环境、装修材料费用等的影响。就调研结果来看,石家庄一环内公寓单价基本在9000元/平至11000元/平之间,部分高档非毛坯(如勒泰中心)突破2万/平。一环外期房价位基本为6500元/平至8000元/平,准现房均价在9000元/平。

根据调查结果来看,石家庄在售公寓项目带装修约分为非毛坯、简装修,还有少量的毛坯交房。需要特别注意的是,一环内外带装修约差异明显,一环内带装修约均为1500元/平,甚至有一些高端商务型公寓带装修约高达3000元/平(如勒泰中心);一环外多为800元/平-1200元/平简装标准,另有少量公寓项目为毛坯交房(如旺角国际、中大国际等)。

  投资分析

根据市场调研结果显示,从购买公寓的人群占比来看,因为投资公寓总价低 投资门槛低,较高的投资,约80%公寓客源为投资客,其主要目标客户群是白领、小型办公族、常驻商务人士和商务旅游等短期租赁人士,充分考虑地段优势及周边配套;30-70㎡非毛坯小公寓备受欢迎;而商务公寓因为地处市中心,交通便捷,周边商务配套成熟,较低的价格及齐全的功能,倍受中小企业的亲睐,占比为15%,而自住客源目前主要是针对刚需中一些注重生活品质的年轻白领,因为生活成本较高,单向朝向,无法做到南北通透、采光条件良好等,舒适度与住宅相比明显逊色,仅为过渡性居住,所以仅占5%。

点评:这种方法计算简便,对一次性付款的情况分析会较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
点评:这种方法可简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资,该方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性。
  投资前景

房天下400客服报告显示,石家庄公寓项目400来电量逐年递增。以公寓占比较大的桥东区为例,2012年商务公寓400总来电为2011年的1.2倍, 2013年商业集中爆发年,400总来电量为2011年的2.36倍。

近几年,石家庄商用公寓项目逐渐增多,价格不断上升,租金升幅却比不上价格升幅,因此商用公寓租金有所下降。但随着商用公寓价格回归合理水平及人们投资更趋向理性化,其租金回报开始上升,比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多,这是吸引更多投资客入市的原因。而在众多的公寓项目里面,如何挑选更适合自己的呢?

名称 均价(元/㎡) 地址 售楼电话
青鸟中山华府 均价12500 元/㎡ 桥东区中山东路与大经街交叉口西南角 400-890-0000 转 663053
恒润时代广场 待定 桥东区中山路平安大街交口西南角 400-890-0000 转 624347
勒泰中心 均价20000元/㎡ 桥东区中山东路39号 400-890-0000 转 661812
城市中坚 均价10000元/㎡ 桥东区中山路与大经街交叉口西行100米路南 400-890-0000 转 689461
金指数国际广场 待定 新华区中华北大街与新华路交口东行500米路南 400-890-0000 转 681036
华强广场 13000元/㎡起 新华区民族路商业街西段北侧,颐高数码城西侧 400-890-0000 转 671791
未来时间 待定 新华区中山路与中华大街交叉口世纪大酒店西临 400-890-0000 转 620703
国赫金茂府 待定 裕华区槐中路与青园街交叉口(亚太大酒店南侧 400-890-0000 转 622406
天元利嘉 待定 新华区民族路商业步行街天元名品西侧 400-890-0000 转 661813
鼎和国际 均价7100元/㎡ 裕华区槐安路北,世纪公园对面 400-890-0000 转 646180
一中官邸 待定 桥东区中山路与长征街交口北30米 400-890-0000 转 685276
公园城 均价11500元/㎡ 桥东区建设北大街与和平路交叉口 400-890-0000 转 668069
雍和慢城 均价9000元/㎡ 新华区西三庄大街与联盟路交口南行500米路西 400-890-0000 转 668075
克拉公馆二期 待定 新华区中华北大街182号 400-890-0000 转 674766
尚峰汇 待定 桥西区新石中路与友谊大街交口西北角 400-890-0000 转 612266
晶彩中心 均价7500元/㎡ 裕华区塔南路与建通街交叉口西北角 400-890-0000 转 628073
裕美时代广场 待定 裕华区翟营大街与南二环交叉口东北角 400-890-0000 转 657449
龙鼎天悦 均价6300元/㎡ 长安区谈固东街与跃进路交口西行200米 400-890-0000 转 664127
乐城半岛 均价9700元/㎡ 长安区一期建华大街与跃进路西南角 400-890-0000 转 635172
上东广场 7500元/㎡起 长安翟营大街中山路交口北行100米 400-890-0000 转 800042
嘉和广场 待定 长安中山路以北,谈固西街以东,谈固大街以西 400-890-0000 转 618579
鑫利时间国际 待定 桥东区胜利大街与光华路交口西南侧 400-890-0000 转 648768
壹中心商务公寓 待定 桥西区槐安路与城角街交口西北角 400-890-0000 转 627272
旺角国际 待定 桥西区红旗大街和新石北路交叉口西行20米路南 400-890-0000 转 618531
丽景国际商务中心 均价8500元/㎡ 新华区新华路与靶场街交叉口东北角 400-890-0000 转 646232
安联新青年广场 待定 长安东二环和平路交口 400-890-0000 转 621075
乐活时尚广场 9500元/㎡起 桥西区裕华路与友谊大街交口西行100米路南,益友百货西邻 400-890-0000 转 678810
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